脱欧带来的又一桩烦心事:买卖英国百货大楼困难重重

  在英国东部小城金斯林,已经人去楼空的Vancouver Quarter商厦静静地伫立在几家彩票站、折扣店以及一家黄金回购点之中。在英国这个网购格外发达的国家里,此般商厦关张的颓败景象并不鲜见。而这些木板封锁的大楼还揭示出另一个问题,那就是

  上世纪60年代之后,金斯林市兴建了多家像Vancouver Quarter这样的百货大楼,而它也是私募股权基金在金融危机后低价买入的几十座商厦之一。投资百货公司和商店的NewRiver房地产投资信托公司首席执行官大卫洛哈特(David Lockhart)表示,目前基金想要转卖的购物中心资产总计约20亿英镑(约合26亿美元)。

  几年前,孤星基金(Lone Star Funds)和赛伯乐资产管理公司(Cerberus Capital Management)等投资者从麻烦缠身的银行手中购入了英国多座百货大楼,因为他们笃信日后资产价值将会回升。固然在进行这些交易时网购早已开始围剿传统商业,但当时借贷成本处于历史低点,而消费支出仍是经济增长的主要动力。在2010年后的英国百货商厦交易中,约五分之一的买家是私募房地产基金。

  但是如今,英国家庭因为英镑疲软和通胀率超过工资增速而捂紧了钱袋。房地产咨询中介机构世邦魏理仕(CBRE Group)的研究显示,自2016年6月英国脱欧公投以来,普通百货商厦的价格降幅超过了其他任何类型的商业地产。洛哈特在谈到私募基金的商厦出售意向时表示:“他们的价格预期参照了脱欧之前的水平,我们认为这种期望不太合理。”

  那些在公投前卖出商厦的投资机构确实赚到了钱。黑石集团(Blackstone Group)在欧洲的第三只房地产基金通过与Catalyst Capital Group的合资企业收购了几家购物中心,其中包括位于英国北部海滨小镇布莱克浦的Houndshill。他们在2011年购入Houndshill时出资约8500万英镑,而到2015年卖出时入账1.05亿英镑。

  房地产中介机构高纬环球(Cushman & Wakefield Inc.)的数据显示,2017年第一季度,百货商厦的买卖数量降到了2008年时的水平。五年前橡树资本管理公司(Oaktree Capital Management)在收购金斯林的Vancouver Quarter商厦时还一并买入了银行问题贷款中的其他资产,有的售价低至地产价值的两折;当时不少英国商厦的交易都是以这种方式完成的。2017年以来,橡树资本一直在谋求出售Vancouver Quarter。公司发言人拒绝就投资情况置评。

  与此同时,保险公司和养老基金等潜在投资者都选择了避开这些非一流的百货商厦资产,他们更倾向于投资出租屋、医疗大楼和退休住宅等新兴房地产领域。房地产投资信托也遇到了困难。Hammerson Plc是英国最大的零售业房地产投资信托公司,首席执行官大卫阿特金斯(David Atkins)表示:“公司关注那些能全方位展示实力的品牌,这样我们可以在零售之外为消费者提供餐饮和休闲体验。”

  对于那些持有大型零售物业的私募基金来说,当前的选择要么是按兵不动,要么是将这些卖不掉的资产进行再改造,例如调整业务结构,减少零售面积、增加住宅和休闲设施,例如餐厅和影院等。举例来说,2015年黑石集团叫停了出售苏格兰格拉斯哥市中心St. Enoch商厦的计划,因为潜在买家的出价与预期相差甚远。由于零售商BHS歇业退场后清出了一块店面,黑石集团正将那里改建为一家影院并扩大了餐厅空间。

  苏格兰皇家银行(Royal Bank of Scotland Group)的房地产金融研究和策略主管汤姆沙尔曼(Tom Sharman)表示:“真正的麻烦是那些中档商厦,它们有的位于中小城市,有的虽在大城市但档次一般。除非将它们卖给当地政府,否则找到肯接盘的买家非常困难。”

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